Impactos das Novas Regras de Financiamento Imobiliário no Brasil em 2024

        Recentemente, a Caixa Econômica Federal anunciou modificações no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que diminuem o montante financiado para as pessoas que buscam essa modalidade de crédito. Segundo as informações da própria instituição, o percentual máximo de financiamento da Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) foi reduzido de 80% para 70% do valor do imóvel, elevando a entrada de 20% (mínimo) para 30%. Já na Tabela PRICE, o percentual máximo de financiamento foi baixado de 70% para 50%, o que obriga o mutuário a desembolsar metade do valor do imóvel como entrada.

        De maneira geral, a entrada exigida para imóveis usados aumentou para 50% do valor total nas regiões Sul e Sudeste, e para 70% nas demais áreas, enquanto o valor máximo do imóvel permitido para financiamento foi reduzido de R$ 350 mil para R$ 270 mil, tornando o processo de negociação mais complicado comparado ao cenário anterior.

        Essas novas condições para as operações de Crédito Imobiliário SBPE/PF (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo para Pessoa Física) entraram em vigor ontem, 21 de outubro de 2024, por meio da Circular Especial nº 076/2024 da Caixa Econômica Federal (CEBEMPF). Essas mudanças impactam diretamente as modalidades de financiamento com TR (Taxa Referencial), Poupança, IPCA e Taxa Fixa.

        As novas regras implementadas pelo governo Lula em 2024 afetaram principalmente a Caixa Econômica Federal (CEF), que é responsável por cerca de 70% dos financiamentos imobiliários no Brasil na modalidade SFH/SBPE. No entanto, outras instituições financeiras, como bancos privados e instituições financeiras (IF), também podem ajustar suas políticas de financiamento em resposta a essas alterações no mercado, embora nada tenham anunciado sobre isso, levando-nos a crer que, exceto a CEF, as demais instituições manterão as condições atuais.

        Esse é um claro sinal de que o governo alerta o mercado sobre a necessidade de adequar e tornar mais sustentável o sistema de financiamento imobiliário ainda a partir do final de 2024. Ao reduzir os limites de financiamento da Caixa Econômica Federal (CEF), a intenção é lidar com a escassez de recursos disponíveis na poupança, que é uma das principais fontes de financiamento imobiliário no Brasil. Além disso, essa medida pode ajudar a conter a inflação no setor imobiliário, buscando equilibrar a oferta e a demanda por esse tipo de crédito e garantir que os recursos sejam usados de forma mais eficiente.

        Essa é uma das formas de ajuste fiscal e de mercado, neste período enquanto se tenta estabilizar a economia brasileira, tentando garantir maior sustentabilidade no financiamento de imóveis no ano de 2025, a longo prazo, ao mesmo tempo que protege programas sociais importantes como o Minha Casa Minha Vida (MCMV), que depende desses recursos.

        Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 65% dos recursos da poupança para financiamentos imobiliários. Com a SELIC em alta, chegando perto de 12% ao ano, e com retiradas significativas de R$ 80 bilhões por ano na poupança, o saldo disponível para empréstimos diminuiu. Isso vem tornando o crédito mais caro e mais difícil de se obter; por isso, a medida é preventiva até que se recupere a poupança nacional.

        Nesse contexto, as atuais mudanças nas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal (CEF) impactam principalmente imóveis usados e aqueles empreendimentos que não fazem parte do grupo de empreendimentos vinculados, que se referem a imóveis na planta e do Programa Minha Casa Minha Vida; este último continua a seguir as condições de financiamento com regras próprias e, muito possivelmente, não será afetado pelas alterações recentes.

        Quem busca montantes maiores de financiamento para imóveis prontos e de terceiros poderá ainda procurar outras instituições financeiras, mas deve atentar-se ao fato de que estas tendem a ter taxas de juros mais altas em comparação à Caixa Econômica Federal. É importante pesquisar e comparar as ofertas de diferentes bancos para ver se há condições mais favoráveis ou promoções antes de partir para o financiamento.

O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) 

Embora utilize recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) como uma de suas fontes de financiamento, o MCMV conta com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e outros fundos públicos que incluem aqueles do Ministério das Cidades. Por serem direcionados para oferecer condições de financiamento mais acessíveis às famílias de baixa renda, continuarão a cumprir o objetivo social original sem alterações e, é bem provável que tenha prioridade na utilização dos recursos do SBPE.