Entrada e Financiamento, como funcionam?

Como funciona o Financiamento de Imóvel, de fato?

Você finalmente tomou a decisão de comprar um imóvel, seja um apartamento, casa, terreno, sítio, fazenda, sala comercial, galpão comercial, ou qualquer bem que se enquadre nessa categoria. E as primeiras dúvidas que surgem na sua mente é: qual é o preço desse imóvel e quanto eu vou dar de Entrada, certo?

Bom, eu escrevi esse texto para ajudar você a entender definitivamente o funcionamento da compra de um bem imóvel e como proceder para não ter problemas na hora de pagar as prestações.

Como economista, eu provavelmente lhe diria para escolher um bom imóvel em uma boa região e pagar por ele à vista, afinal você pode conseguir um bom desconto e não precisará arcar com as prestações futuras.

Por outro lado, a realidade da maioria das famílias brasileiras é outra. Em torno de 90% dessas famílias podem contar somente com o Financiamento para adquirir seu imóvel. E pasmem! Nem todas as pessoas que compram imóveis em torno de R$ 1.000.000 pagam esse valor à vista.

Antes de começarmos a falar em comprar um imóvel, tenha em mente que é necessário ajustar as coisas em casa, entre você e sua família, pois, essa é uma decisão que envolve esforço financeiro, psicológico e físico. Isso mesmo, físico, já que, se hoje você trabalha pelo aluguel, ao comprar um imóvel, você pagará por ele, mas como uma diferença, o imóvel é seu.

Bora para as dicas mais importantes, e anote aí algumas perguntas que você vai fazer ao Corretor de Imóveis ou ao proprietário, antes de fechar negócio.

Avalie sua situação financeira

Calcule sua renda, ou seja, avalie seus ganhos detalhadamente. Se você for assalariado, isto é trabalhador registrado, ou como dizem, possuir carteira assinada, você está de acordo com CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) e sua renda será exatamente o seu salário. Verifique no seu holerite (contra-cheque) seu salário bruto. Este é o valor que será analisado pelo banco, quando definir a parcela (prestação) do seu financiamento.

Para encontrar o salário ou renda bruta, basta verificar o valor que está registrado em sua Carteira de Trabalho (CTPS) ou no seu holerite, o campo Vencimentos ou o campo Salário Base. Ali estão todos os valores que você realmente recebe da empresa onde trabalha.

Entretanto, se você recebe algum valor por investimentos ou aluguéis, participação no lucros e resultados da empresa, ou qualquer outro valor, provavelmente, esses ganhos serão acrescentados a sua renda.

Já os trabalhadores informais e autônomos podem verificar suas rendas por meio dos ganhos obtidos e registrados em conta corrente ou poupança, ou seja, observados no extrato bancário. Em casos de recebimento em dinheiro, o banco ou instituição financeira responsável pelo financiamento não poderá analisar sua renda, visto que recebimentos em espécie (dinheiro) não são rastreáveis, a não ser que haja uma análise do IR (Imposto de Renda) detalhada, contratando com seus gastos e bens adquiridos. Nesse caso, os seus ganhos brutos são aqueles recebimentos que constam no seu extrato bancário.

Sócios de empresa, seja elas de qual for o porte, comprovam renda com seus pró-labore, onde constam os ganhos brutos, IR e documentos oficiais de comprovação de renda e recebimentos.

Eu aconselho também, analisar suas finanças, colocando no papel todas as suas despesas, como transporte, alimentação, contas de água, luz, aluguel, telefone, escola dos filhos, etc. Desse modo, você saberá exatamente o quanto realmente está ganhando mensalmente e anualmente. Conseguirá visualizar para onde, exatamente, o seu dinheiro está indo. Anote tudo, inclusive os passeios, as pizzas, o cafezinho na padaria, o presentinho de aniversário, absolutamente tudo o que está comprando.

Procure quitar suas dívidas e evite empréstimos ou financiamentos de outros bens, como carros, por exemplo. Além de ser uma prestação a mais em apertando seu orçamento, isso pode bloquear o financiamento, ou mesmo reduzir o valor que o banco estaria disposto a lhe emprestar para comprar o imóvel.

Por fim, reserve uma quantia para gastos inesperados. Nunca sabemos o que pode acontecer lá na frente, mesmo que um remédio para gripe, manutenção do carro, documentação do imóvel, etc. Se possível, divida sua renda em três partes e guarde uma para as emergências.

Separe a documentação básica necessária

Para financiar um imóvel, qualquer instituição financeira exigirá um conjunto de documentos para dar início ao processo de financiamento. Entenda que, ao buscar um financiamento, o proponente está solicitando um empréstimo, uma modalidade de crédito. Esse empréstimo será pago em determinado período de tempo, que pode chegar a 35 anos, ou seja (420 meses). É óbvio que os bancos será muito exigentes.

Lista Básica de documentos  

RG, CPF, Comprovante de residência, Declaração completa do Imposto de Renda e seus recibos, inclusive retificações, Comprovante de estado civil, Comprovante de renda, Extrato do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), caso seja utilizado.

No caso do FGTS, é fácil verificar por meio da Carteira de Trabalho Digital ou por extrato emitido pela Caixa Econômica Federal.

Ainda, é importante que ter mais de 18 anos e, não ter pendências com a Receita Federal ou a Previdência Social e não esteja com restrição de crédito (o popular nome sujo).

Análise jurídica do imóvel

Aqui entra a responsabilidade civil e criminal do Corretor de Imóveis ou os vendedores (que se aventuram a vender por conta própria).

É essencial, especialmente na negociação de imóveis prontos e usados, a verificação da situação legal do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis onde ele foi matriculado. A Certidão de Ônus Reais descreve as principais pendências financeiras da propriedade.

Outro ponto importante, além da documentação do imóvel em dia, é a situação dos proprietários. Sim, dá trabalho e precisa ser analisada a vida do vendedor do imóvel. Há casos em que existe restrição jurídica em nome do dono do imóvel. Muitas vezes, isso pode bloquear a venda ou levar à leilão o bem. Imagine o trabalhão que seria recuperar perdas financeiras!  

Estando tudo certo, de acordo com a lei, você poderá assinar o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, que deve ser registrado em cartório.

Escolha da instituição financeira

Se for você quem vai escolher a instituição financeira para solicitar o financiamento (empréstimo) imobiliário, aconselho pesquisar diferentes instituições, já que cada uma delas oferece taxas e modalidades de financiamento diferentes. Logo, avalie as condições ofertadas, como taxa de juros, prazo, prestações e valor máximo financiado.

Taxas e custos extras

Ao comprar um imóvel, você ainda pode arcar com gastos extras obrigatórios:

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Registro do imóvel, Avaliação bancária, Taxa de Abertura de Crédito, Escritura, etc. Esteja atento a isso e "coloque na ponta do lápis".

Tudo pronto! Agora só falta fechar o negócio, certo? Errado. Vou explicar aqui como funciona essa tal de entrada e financiamento.

Como funcionam a Entrada, o Financiamento e as prestações?

A primeira pergunta que meus clientes me fazem ao chegar no meu escritório ou no stand de vendas é: "Qual é o preço dessa casa/apartamento?" Eu diria que é uma pergunta vazia, não errada, mas que não atinge o objetivo dessa pessoa. Por isso, eu costumo devolver com outra pergunta: "Você vai pagar à vista ou vai financiar?"

Eu explico: o que menos importa nesse primeiro momento é o valor do imóvel, mas sim, a parcela que você vai pagar, em caso de financiamento e mais, como será sua vida financeira durante o período de obras, especialmente se pagar aluguel.

Antes de mais nada, vamos diferenciar os substantivos preço e valor, segundo um olhar mais crítico do mercado e dos economistas: preço é o valor que pagamos em dinheiro e que se dá a um produto, com base nos seus impostos, taxas, custos de produção e lucro embutidos, mas não nos traz um retorno financeiro. Bem diferente do valor que se dá a algo que lhe dá um retorno financeiro. Por isso, ações, no mercado financeiro tem um preço de produto, mas um valor em dinheiro. Ações são investimentos e dão o retorno em forma de lucros, por exemplo. Já a conta de luz de nossas casas é uma despesa por utilização de um serviço, o qual não nos retorna dinheiro algum.

Todavia, os imóveis representam uma forma de investimento e retornam dinheiro em forma de lucros. Sim, você pode ter um bom retorno negociando imóveis diretamente ou simplesmente cobrando aluguéis por eles. Mas, falarei disso em outra oportunidade.

No momento, já sabemos que imóveis são uma forma de investimento e dão um retorno financeiro, logo, podemos falar do Financiamento e da Entrada.

Por que eu digo que o valor do imóvel é o que menos importa no início da negociação com financiamento? Simples, existem várias modalidades de negociação imobiliária, e o financiamento é apensas uma delas, o qual depende, em grande parte, da idade e da renda do comprador.

Todavia, pensando pelo lado da renda e idade, não do preço, quanto maior for seus ganhos, eventualmente, maior será o valor que o banco emprestará você. Isso aproxima o comprador de um imóvel de valor mais elevado. Já a idade, esta define o tempo desse empréstimo. Por isso, quanto maior o prazo, em mais vezes poderemos diluir o valor total do financiamento. No entanto, cuidado com as taxas de juros, pois elas podem ser maiores, por conta do risco bancário, o que pode elevar o valor total do financiamento, porém com parcelas menores, criando a sensação de "estar pagando menos" pelo imóvel.

Financiando seu imóvel 

Antes do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), era de praxe, no mercado imobiliário, as instituições financeiras utilizarem o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Ambos os sistemas de financiamento imobiliário não atingiam as famílias das classes de renda chamadas "baixa" e "média" renda. Quando muito, alcançavam as famílias de renda média, privilegiando as rendas mais altas.

Para entender melhor:

SFH: criado pelo Governo Federal em 1964,

Objetivo: facilitar o acesso da população ao financiamento imobiliário.

Abrange a construção, compra ou reforma de imóveis residenciais.

Visa reduzir o déficit habitacional no país.

Oferece taxas de juros mais baixas.

Utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) que são os saldos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança.

Segue regras mais rígidas.

SFI

Voltado para imóveis de maior valor que R$ 1,5 milhão

Não possui as mesmas restrições do SFH.

Não utiliza os recursos do SBPE.

Maior flexibilidade, porém, pode ter taxas de juros mais altas.

Não há limite de valor para o imóvel.

Como eu havia dito, o financiamento a ser liberado para uma família comprar um imóvel depende da renda bruta total, idade, ausência de restrições financeiras, outros financiamentos, negociações de débitos, etc. Envolve a taxa de juros oferecida pelas instituições financeiras e outros fatores verificados em Análise de Crédito solicitada por essas instituições.

O Financiamento é definido com base na parcela e idade dos participantes

Vou falar aqui da realidade de mercado e depois discutirei a importância do Minha Casa Minha Vida nesse jogo.

A idade máxima para se obter crédito dos bancos é calculada da seguinte maneira: via de regra, o participante mais velho não pode ter mais de 85 anos e seis meses no ano em que ocorre a última parcela (prestação). Grosso modo, para se obter crédito de 35 anos, 420 meses, esses praticante não pode ter mais de 50 anos quando solicitar o financiamento, ou mais de 55 anos para 360 meses, ou 30 anos.

A renda define a parcela máxima que você irá pagar durante o financiamento, por isso, conhecer sua renda bruta lhe dá a informação mais importante: o quanto você vai dar de Entrada, visto que será conhecido o financiamento.

Vou esclarecer: a prestação máxima do financiamento será de 30% do valor total de sua renda bruta. Suponhamos que sua renda seja de R$ 3.000, então sua parcela de financiamento somente poderá atingir R$ 900, ou seja, esse é o seu valor máximo de parcela durante o período de financiamento.

Nas condições atuais do mercado financeiro brasileiro, em vista das taxas de juros atuais, podemos dizer que para R$ 100 mil de financiamento, o comprador deverá suportar uma parcela máxima de R$ 1.200 que é 30% da renda de R$ 4.000. Então, se sua parcela máxima for de R$ 900, o banco tende a liberar o máximo de R$ 75 mil a R$ 85 mil (de Financiamento).

Em uma simulação com redução da taxa de juros, poderíamos arriscar uma parcela de R$ 1.000 para cada R$ 100 mil de financiamento. Então, se você pode pagar um máximo de R$ 900 por mês, o banco lhe emprestará R$ 90 mil a R$ 100 mil.

Pensemos agora na seguinte situação: uma família decide comprar um imóvel de valor R$ 400 mil. Ao solicitar o financiamento no Banco A, descobre que essa instituição somente irá financiar 70% do valor total do imóvel a taxa de 12% ao ano (nominal).

Esse será seu fluxo de pagamento:

Valor do imóvel: R$ 400.000

Financiamento: R$ 280.000

Parte restante:  R$ 120.000

A parcela máxima de financiamento será de R$ 2.800

A renda exigida será de no mínimo: R$ 9.300, bem acima dos R$ 3.000 que essa família possui. A sugestão seria, compor a renda com mais dois familiares, ou seja somar a renda e tentar financiar o imóvel com mais 2 pessoas, tentando alcançar os R$ 9.300 de renda exigida.

O Minha Casa Minha Vida (MCMV)

A outra solução é o MCMV, o Programa do Governo Federal, cujo objetivo é dar acesso às famílias de renda inferior a R$ 8.000 aos imóveis tão sonhados. Aqui, há o Subsídio do Governo Federal e as taxas de juros variam de 4,5% a 9% ao ano, com financiamento pela CEF (Caixa Econômica Federal).

A vantagem é que as obras são financiadas pela CEF, por meio do crédito associativo, que une as Construtoras a CEF e ao Governo Federal, sendo os dois últimos, os responsáveis pela conclusão do projeto. A Construtora contratada apenas realiza a obra, pelo tempo estipulado e as condições exigidas pela instituição financeira, podendo ser substituída por outra Construtora, caso não cumpra as exigências da CEF.

Em contra partida, as construtoras são beneficiadas com subsídios governamentais, assim podendo realizar projetos econômicos. Lembra do imóvel anteriormente descrito?

Pelo MCMV este mesmo imóvel poderia custar, por exemplo R$ 250.000, ou seja, em torno de 62% do valor do empreendimento anterior. Por outro lado, a família pode obter um crédito maior, facilitando a compra desse imóvel.

Vamos ao exemplo:

Valor do imóvel: R$ 250.000

Financiamento: R$ 166.950

FGTS: R$ 2.000

Dependente: R$ 2.537

Parte restante:  R$ 78.513

A parcela máxima de financiamento será de R$ 900

A renda exigida será de no mínimo: R$ 3.000.

Observe que parte restante, ou seja a diferença entre o valor do imóvel e financiamento é bem menor que o valor inicial proposto. Levando em conta que podemos encontrar empreendimentos no MCMV em torno de R$ 220 mil, esse valor seria ainda menor. Basta subtrairmos o que o financiamento (o que o banco empresta) do valor do imóvel, que em geral, as pessoas chamam de entrada: R$ 78.513.

A Entrada, nada mais é que o valor do imóvel deduzido do Financiamento, por isso, para se conhecer a entrada é necessária a Análise de Crédito, a fim de se obter o valor máximo de empréstimo do banco ao cliente que quer comprar um imóvel.

O Fator composição de renda

Compor a renda com até três pessoas da família é tão somente somar a renda dessas pessoas na Análise de Crédito. Esse artifício não é restringido por lei, portanto é legal e aplicável a algumas instituições financeiras. Assim, com uma renda maior, o banco pode liberar um crédito maior para o seu cliente, já que temos três pessoas garantindo a negociação.

Dessa forma, se a família fizesse a composição de renda e chegasse a R$ 4.300 no total, teríamos a seguinte configuração:

Valor do imóvel: R$ 250.000

Financiamento: R$ 199.000

FGTS: R$ 4.000

Dependente: R$ 642,00

Parte restante:  R$ 46.358

A parcela máxima de financiamento será de R$ 1.290

A renda exigida será de no mínimo: R$ 4.300.

Em resumo, vemos que a família dispõe agora de um financiamento maior, embora o subsídio por dependente se reduza. Aplicando o FGTS sobre o Financiamento, damos um pouco mais de fôlego a essa família e chagamos a diferença entre o Financiamento e o Valor do Imóvel de R$ 46.538.

Antes de finalizar, eu gostaria de acrescentar algo importante: o que eu chamo de parte restante, as pessoas chamam de entrada. Na verdade, utilizo esse termo por uma razão. Esse valor não é em si a entrada, como se define corretamente em termos econômico-financeiros. Esse valor nada mais que o resultado da diferença entre o valor do imóvel e o empréstimo que banco faz a família para comprar esse imóvel. Então, agora, basta definir como essa parte será paga e a quem.

Explicação: o valor restante é pago à construtora, quem assume o risco da operação inicial, ou parte dela, enquanto que banco assume o risco do financiamento, pagando a construtora o valor total do imóvel. Como no MCMV o contrato de financiamento é assinado ainda durante as obras e, não após a sua conclusão, como ocorre no SFH e o SFI, esse imóvel passa a pertencer a CEF e não a construtora. Daí o motivo de uma fiscalização maior sobre a obra. Podemos dizer que, se o imóvel é da CEF, esta pode a qualquer momento, se assim necessitar, substituir a construtora, minimizando os riscos de não entrega do projeto, assumindo risco 0 (zero). Em complemento, a CER pode utilizar o FGTS aqui no início da negociação, isso contribui para reduzir o valor restante.

Quanto ao valor restante

Quando pagamos a crédito, por algum bem, seja ele qual for, utilizando o crediário, empréstimo, financiamento, parcelamento, a primeira parcela, em uma linguagem do "economês", estamos falando da Entrada, a qual as construtoras e Corretores de Imóveis chamam de Ato, por ser à vista.

Vamos supor que essa obra seja entregue daqui a 36 meses, logo o cliente terá 36 meses para arcar com o valor não financiado pelo banco. Nesse momento, vou colocar as coisas nos seus devidos lugares.

Valor do investimento: R$ 250.000 (valor do imóvel)

Financiamento CEF: R$ 199.000

FGTS liberado CEF: R$ 4.000

Desconto: R$ 642,00 (por haver dependentes)

Total do Financiamento liberado CEF: R$ 203.642

Aporte do cliente:  R$ 46.358

Tempo para pagamento do Aporte: 36 meses

Parcela máxima de financiamento pela Tabela PRICE/TR/FGTS: R$ 1.299

Renda mínima exigida CEF: R$ 4.300.

Forma de pagamento do Aporte conforme solicitado pelo cliente:

Entrada (Ato): R$ 800

30/60/90 dias após o Ato: R$ 1.200

32 parcelas: R$ 900

2 Parcelas anuais: R$ 4.000 (utilizando o 13º salário)

Parcela Única: R$ 5.000

Assim, de acordo com a sua renda e idade, fatores sócio-econômico-financeiros, há diversas possibilidades de pagamento do Aporte (ou período de obras) – inclusive clientes que atingem o Financiamento máximo, não precisando pagar todo o período de obra. Claro que isso combinado ao FGTS e valor do imóvel.

Quanto a parcela de R$ 1.299, essa é a prestação com a CEF e que, em teoria, é paga com a família já morando, ou seja após o pagamento total da parte da obra ou Aporte de Investimento. Em geral, essa parcela é equivalente a uma parcela de aluguel.

Para conhecer outras formas do MCMV, financiamento, hipoteca, consórcio, etc., basta me chamar e explico tudo o que você precisa para sair do aluguel com economia. 

Espero ter ajudado vocês leitores a compreender melhor como financiar um imóvel com mais segurança. Sou o Paulo Magalhães, Economista de formação e  Corretor de Imóveis por profissão.