Minha Casa Minha Vida e o Novo Ano

 Apesar dos desafios enfrentados ao longo do ano de 2023, o mercado imobiliário revelou-se notavelmente promissor. O restabelecimento do Programa Minha Casa Minha Vida, conforme originalmente proposto pelo ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT), trouxe consigo não apenas a continuidade esperada, mas também inovações significativas.

Destaca-se o aumento do subsídio para aquisição de imóveis e a redução das taxas de juros destinadas ao financiamento de famílias com renda mensal de até R$ 2 mil. Além disso, houve um incremento no valor máximo dos imóveis disponíveis para compra pela faixa de renda mais elevada.

Em novembro de 2023, o governo iniciou o Novo Minha Casa Minha Vida, introduzindo melhorias como a inclusão de bibliotecas e varandas nas unidades habitacionais. Vale ressaltar que o programa agora abrange também pessoas em situação de rua como potenciais beneficiários dessa iniciativa.

 

Aumento da renda vai favorecer as famílias

A reformulação do Programa abrange o aumento da renda familiar em cada faixa, ampliando, dessa forma, o acesso a um grupo mais abrangente de beneficiários que buscam adquirir seu primeiro imóvel. Essa mudança se aplica tanto aos indivíduos que serão contemplados com uma habitação pelo Governo Federal quanto àqueles que desejam financiar seu próprio imóvel.

 

Veja como ficaram as novas Faixas de Renda Familiar:

Faixa 1: famílias com renda mensal de até R$ 2.640,00;

Faixa 2: para famílias com renda entre R$ 2.640,01 e R$ 4.400,00;

Faixa 3: para famílias com renda mensal entre R$ 4.400,01 e R$ 8.000,00.

 

Mudanças no HIS e HMP para São Paulo

O decreto mais recente da Prefeitura do Município de São Paulo, de número 63.122, datado de 4 de janeiro de 2024, trouxe alterações significativas nos critérios de renda familiar para a elegibilidade nos programas de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). As novas condições estabelecidas são as seguintes:

HIS1: Renda familiar mensal até R$ 4.236,00 ou Renda per capita mensal até R$ 706,00;

HIS2: Renda familiar mensal de R$ 4.236,01 a R$ 8.472,00 ou Renda per capita mensal de R$ 706,01 a R$ 1.412,00;

HMP: Renda familiar mensal de R$ 8.472,01 a R$ 14.120,00 ou Renda per capita mensal de R$ 1.412,01 a R$ 2.118,00.

R2V:  o programa Residência para Vida (R2V) permanece sem limite de renda familiar e está dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

 

Já para a as famílias residentes em áreas rurais, a renda familiar para imóvel rural passa para:

Faixa 1: até R$ 31.680,00 (anual);

Faixa 2: de R$ 31.680,01 até R$ 52.800,00 (anual);

Faixa 3: de R$ 52.800,01 até R$ 96.000,00 (anual).

 

O aumento do valor do imóvel

De acordo com o porte de cada cidade, as necessidades apresentadas em cada localidade, a faixa de renda, etc., o novo MCMV modificou os valores dos imóveis para cada faixa de renda familiar. Isso visa promover imóveis melhores para os candidatos ao programa e aqueles que buscam financiamento.

 

Os novos valores para Empreendimentos que contemplem cada faixa de renda, de maneira geral, ficaram assim:

Faixa 1 Subsidiado: até R$ 170.000,00;

Faixa 1 e 2 Financiado: até R$ 264.000,00;

Faixa 3 Financiado: até R$ 350.000,00.

 

No caso dos imóveis rurais, as novas condições seguem a seguinte lógica:

Para novas moradias: o valor máximo passou de R$ 55.000 para R$ 75.000;

Para melhoria de uma moradia: o valor passou de R$ 23.000 para R$ 40.000

 

Melhores taxas de Juros

Comparado ao SBPE, que mantém taxas de juros de financiamento em torno de 10% a 13% ao ano, o Minha Casa Minha Vida surge como uma opção consideravelmente mais atrativa. Ele oferece taxas mais baixas e um montante de crédito superior para os consumidores, mesmo quando comparado a outras formas de crédito, como o CDC (Crédito Direto ao Consumidor) e empréstimos bancários convencionais.

Na faixa 1, analistas observam que a redução das taxas de juros de financiamento imobiliário atingiu o menor patamar da história do FGTS, chegando a 4% ao ano nas regiões Norte e Nordeste, e a 4,25% ao ano nas demais regiões, para famílias cotistas com renda de até R$ 2 mil mensais.

Para as faixas 2 e 3 do MCMV, os juros máximos alcançam 8,16% ao ano (taxa efetiva) para os cotistas, representando as taxas mais baixas do mercado. Isso aumenta o poder de financiamento das famílias, garantindo um acesso ampliado a imóveis de qualidade superior.

 

Tabela geral de taxas de juros (Minha Casa Minha Vida), ano: 2024

 

Aumento do Subsídio

O desconto oferecido no valor da entrada para aquisição do imóvel, que era de R$ 47,5 mil na Faixa 1, foi aumentado para R$ 55 mil (considerando as condições do Programa NMCMV e a presença de dependentes). Com essa revisão, o Governo Federal torna os imóveis novos mais acessíveis para as famílias de baixa renda. Isso representa uma oportunidade para muitas famílias que não foram aprovadas no financiamento imobiliário em 2023 e que agora, tenham a chance de aprovação em 2024.

É importante destacar que a prestação de financiamento com a Caixa Econômica Federal não pode ultrapassar 30% da renda bruta do solicitante. Ou seja, esse cálculo abrange todos os vencimentos acumulados no mês, incluindo o salário bruto (registrado em carteira) e outros benefícios, como 13º salário, férias e participação nos lucros, etc.

Por outro lado, as famílias beneficiadas na Faixa 1, além de pagarem prestações mensais proporcionais à sua renda, estarão sujeitas a um valor mínimo de R$ 80,00 por mês, válido por um período de 5 anos.

 

Melhorias nas especificações dos Imóveis

A fim de assegurar moradia de qualidade aos beneficiários, o NMCMV traz novidades para este ano, incluindo um aumento na área mínima das unidades: 40 m² para casas e 41,50 m² para apartamentos, além da introdução de varandas, salas de biblioteca e equipamentos para prática esportiva. Embora alguns desses equipamentos já fossem observados em projetos anteriores, acredita-se que, com a nova regulamentação, possam se tornar uma tendência mais acertada.

Os empreendimentos urbanos devem estar localizados em áreas próximas a infraestruturas já consolidadas, garantindo acessibilidade ao transporte público, escolas, universidades, serviços de saúde, comércio, entre outros.

Analisando sob a perspectiva do Plano Diretor de cada cidade, a questão das vagas para automóveis continua sendo um tema a ser discutido. Especialmente em municípios como a Cidade de São Paulo, as prefeituras mantêm seu posicionamento em relação ao assunto, seguindo a proposta de manter incentivos para empreendimentos próximos ao transporte público. O objetivo é reduzir o tráfego de veículos nos grandes centros urbanos, visando amenizar o trânsito e a poluição causada pelos automóveis.

 

Selic em queda

O Sistema Especial de Liquidação e de Custódia, conhecido como SELIC, que é a taxa básica de juros da economia brasileira, foi reduzido durante a última reunião do Comitê de Política Monetária (COPOM) do Banco Central (BACEN), realizada entre os dias 12 e 13 de dezembro de 2023.

Desde agosto de 2023, o COPOM vem implementando reduções na SELIC. Inicialmente, a taxa estava em 13,25% a.a. naquele mês, encerrando dezembro do mesmo ano em 11,75% a.a. Essa decisão foi motivada pela inflação estar sob controle, mantendo-se dentro da faixa da meta, que varia de 1,75% a.a. a 4,75% a.a. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), registrou acumulado no ano de 4,62% a.a., colocando o Brasil como o 7º país com maior índice no G20, o fórum internacional que reúne as principais economias desenvolvidas e em desenvolvimento (Brasil Escola, 2024).

Apesar disso, de acordo com o Conselho Monetário Nacional (CMN), o resultado é animador, pois desde 2020 a meta não era atingida. Isso confirma as expectativas do Governo Federal e do mercado financeiro, que preveem um cenário de controle da inflação nacional.

Com base nesses dados, tanto o BACEN quanto o mercado, avaliam o ano de 2024 como propício para a redução da SELIC para um dígito ou, aproximadamente 9,0% ao ano, mantendo a inflação controlada dentro da meta de 1,5% a.a. a 4,5% a.a., com o centro em 3% a.a.

O Boletim Focus, divulgado em 06/11/2023, projeta a inflação de 2024 em 3,91%, mantendo as condições atuais. Apesar de alguns economistas apostarem em um cenário mais pessimista, onde a inflação estará mais próxima do pico máximo da meta de 4,5%. Verdade que permanece sob controle, e isso é bastante positivo para a economia brasileira, embora o mesmo boletim informe uma projeção de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) de 2,92% para 2023 e 1,59% para 2024, representando uma queda significativa em relação ao ano anterior.

 

Equilíbrio?

Apesar disso, o cenário atual demonstra certo controle sobre a pressão inflacionária, e já se menciona a possibilidade de desinflação, um processo no qual a inflação começa a declinar mesmo que gradualmente.

Outro ponto que traz otimismo ao mercado é o anúncio do controle dos gastos com o objetivo de atingir um déficit zero nas contas públicas, feito pelo Ministro da Fazenda, Sr. Haddad.

Embora analistas mais atentos considerem impossível alcançar uma meta de déficit zero, a busca por esse objetivo, sinaliza ao mercado a intenção do Governo Federal de controlar e organizar suas finanças de maneira mais eficaz.

Se o plano for efetivamente implementado, surgirão duas vertentes complexas nessa equação: manter o crescimento econômico enquanto se reduz os gastos necessários para cumprir a meta, o que pode resultar em uma desaceleração desse almejado crescimento.

 

O mercado de imóveis

Por fim, o ano de 2023 revelou-se promissor para o mercado imobiliário, experimentando um crescimento notável de 14,4% nas vendas nos sete primeiros meses, em comparação ao mesmo período de 2022. Esse impulso significativo foi impulsionado pelo Novo Minha Casa Minha Vida, conforme apontado pelo índice ABRAINC-FIPE. No entanto, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) registrou uma queda de 16% nos lançamentos nos primeiros nove meses de 2023, comparado a 2022.

Uma notícia encorajadora emerge com as previsões da CBIC, indicando que a indústria da construção antevê um crescimento de 2,5% em 2023, marcando três anos consecutivos de expansão. Isso, apesar dos desafios, como o ritmo mais lento de crescimento econômico, baixos investimentos e o endividamento das famílias.

Para 2024, espera-se um aumento de 1,3% nos preços dos imóveis, especialmente se as reduções na taxa de juros básica da economia, a SELIC, se concretizarem. Esse acréscimo nos preços é resultado da crescente demanda por imóveis, impulsionada pela diminuição nas taxas de juros do financiamento imobiliário, derivada da queda na SELIC. Acredita-se que isso funcionará como um catalisador, propulsando o mercado imobiliário neste ano e potencialmente inaugurando um novo ciclo de lançamentos.

É animador saber que o orçamento proposto pelo Governo Federal para o NMCMV em 2024 é de R$ 13,7 bilhões, um aumento notável de 41% em relação aos R$ 9,7 bilhões destinados em 2023. Isso representa um retorno à proposta inicial do Presidente Luís Inácio Lula da Silva, onde o Governo Federal busca ampliar o volume de financiamentos imobiliários, visando incluir um número ainda maior de famílias no Programa Minha Casa Minha Vida.

Com todas essas iniciativas consolidadas, podemos antever um ano promissor para o mercado imobiliário, criando um cenário mais positivo para as famílias que almejam dar um passo significativo rumo à conquista de suas moradias próprias.