Juros de Obra?
Provavelmente você já ouviu falar desses termos muito utilizados no financiamento imobiliário para imóveis na planta, especialmente no Programa Minha Casa Minha Vida, também conhecido como Programa Casa e Amarela.
Por isso, antes de comprar seu imóvel é fundamental conhecer bem os custos que envolvem toda a negociação, a fim de evitar transtornos e descontentamento no futuro, afinal, quando se trata do seu dinheiro, todo o cuidado é necessário.
Falando de Financiamento e Entrada
Ao financiar um imóvel na planta, as construtoras se utilizam de uma ferramenta que facilita muito a vida das famílias no processo de compra: Entrada + Financiamento (bancário).
Dentro das regras que regem o mercado imobiliário brasileiro, é possível comprar um imóvel na planta dividindo seu valor em duas partes: a Entrada que corresponde a parte paga as construtoras e/ou incorporadoras, cujo percentual é variável e não tem uma lei que o defina, por isso, é muito comum que esse percentual fique entre 10% a 90% do valor total a ser pago pelo imóvel.
O Financiamento ou o valor a Financiar é a diferença entre o valor total do imóvel e a Entrada. Portanto, podemos entender o Financiamento como um empréstimo do banco ao cliente comprador, de maneira que a instituição financeira assume a responsabilidade sobre o recebimento do valor total do imóvel.
Desse modo, a construtora e/ou incorporadora recebe durante o período de obra, o percentual referente a Entrada, paga pelo cliente comprador e a parte financiada, por parte do banco. Por outro lado, durante o período de Financiamento, o cliente comprador assume compromisso com o banco, uma vez que a outra parte, o construtor, recebe todo o valor do imóvel.
Então, o valor de Entrada é o valor pago durante o período de obra e pode ser dividido de várias maneiras, com intuito de ajudar o comprador a adquirir seu imóvel. Dependendo da previsão de entrega, o corretor de imóvel responsável pela negociação pode sugerir algumas situações, por exemplo:
Valor de Ato: que corresponde a primeira parcela a ser paga e que prova o interesse do cliente a realmente seguir com a proposta de compra. Esse valor varia muito e cada vendedor o define como achar conveniente, sendo responsabilidade do intermediador, o corretor de imóveis, explicar de forma clara ao seu cliente.
Parcelas Mensais: em geral, as parcelas não devem ultrapassar o limite de 30% da renda bruta familiar, seja o salário ou todos os seus vencimentos, com vista a garantir o total pagamento da obra.
Parcelas Anuais ou Semestrais: são aplicadas em determinados períodos quando as parcelas não cobrem a Entrada total e, com certeza são cobradas juntamente com uma das parcelas mensais que ocorrem no mesmo período.
Parcela de Chaves: nunca houve um nome definido para essa parcela, entretanto, ocorre quando se dá o último pagamento antes da entrega das chaves, momento em que o cliente fica apto a assumir o financiamento. Portanto, a partir desse momento, quando paga a Parcela Final ou Parcela de Chaves, nenhuma outra parcela é cobrada além da periodicidade.
Periodicidade: ou parcela de periodicidade. Segundo o site da BRICKII, a também "conhecida como 37a parcela no contrato serve para assegurar que a correção monetária no preço poderá ser cobrada, pois a Lei 10.931/95 determina que isso aconteça somente nos contratos com prazo mínimo de 36 meses."
Essa parcela geralmente corresponde a um valor em torno de R$200 a R$500, raramente superando esses limites.
Exemplo de Financiamento
Modelo de simulação no site da Caixa Econômica Federal (Minha Casa Minha Vida)
Observação: valores, dados e informações hipotéticos apenas para efeito didático.
1) Dados do imóvel para simulação
Valor de Venda do imóvel: R$ 228.500
Valor de Avaliação (Caixa) do imóvel: R$ 264.000
Prazo previsto de Entrega: 24 meses
Cidade/Estado: São Paulo/SP
2) Dados do cliente para simulação
Renda Bruta Familiar: R$ 5.200
FGTS livre: R$ 5.000 (3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se todos os períodos trabalhados)
Valor de reserva: R$ 2.000
Idade do comprador mais velho: 12/06/2000 (23 anos)
3) Forma de Pagamento
Entrada: R$ 17.300
Financiamento liberado: R$ 211.200
Tabela: PRICE/FGTS
Prazo: 360 meses (30 anos)
Proposta de Pagamento
Valor de Venda do imóvel: R$ 228.500
Financiamento liberado: R$ 211.200
FGTS livre: R$ 5.000
Entrada (período de Obra): R$ 12.300
Período de Obra (Entrada)
ATO: R$ 2.000 (à vista no momento da assinatura do contrato)
23 parcelas mensais: R$ 200 = R$ 4.600 (a primeira 30 dias após o ato)
2 parcelas anuais: R$ 1.425 = R$ 2.850 (em períodos acordados entre as partes)
1 parcela nas chaves: R$ 2.700 (em geral, 30 dias antes da entrega das chaves)
1 parcela de periodicidade: R$ 150 (ao completar 36 meses)
Quanto a negociação, poucos clientes o sabem, mas é possível desfazer o negócio em até 7 (sete) dias após assinatura do contrato, sem ônus e com recebimento total dos seus valores.
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. (TJDFT, 2023).
É possível desfazer o negócio a qualquer momento após os 7 (sete) dias, porém cabe a justiça definir sobre o procedimento e eventuais restituições de valores.
Se o contrato seguir, após 30 dias da negociação, o cliente arcará com a primeira parcela mensal e de 30 em 30 dias, as demais parcelas consecutivas, mas em dado momento, a primeira parcela anual será cobrada juntamente com uma das mensais, bem como a segunda anual e a parcela de chaves. Analogamente, se houvesse uma parcela semestral, da mesma maneira seria cobrada juntamente com a mensal.
Supondo que a primeira parcela anual vença em 12/06/2024, quando vence uma das parcelas mensais, então o cliente arcará com duas parcelas no mês vigente: R$ 200 + R$ 2.850, isto é: pagará R$ 3.050. Mas não é somente isso, você pagará essas parcelas devidamente corrigidas.
INCC (Índice Nacional de Custo de Construção)
Conforme o site Estadão Imóveis explica que "...a taxa é acrescida à prestação, para que a construtora não tenha que pagar sozinha pela inflação do preço dos materiais..." isto porque, ao comprar o imóvel na planta, o cliente está na verdade, financiando a construção desse empreendimento.
Logo, cada parcela, seja ela mensal, semestral, anual, de chaves, de periodicidade ou qualquer parcela acordada entre as partes, durante a obra sofrerá correção do INCC. Então, como exemplo, a parcela 1 de R$ 200 é paga 30 dias após o ato, como no modelo acima, então essa parcela seria corrigida pelo INCC referente àquele período. Se o índice apresentar correção de +1,0%, por outro lado a parcela será de R$ 202,00 e não R$ 200,00, pois esse valor é o valor nominal da parcela.
Quero esclarecer que se não houvesse a correção, conforme prevista em lei, não seria possível prever o aumento nos custos de construção (a obra). De outra maneira, tanto o valor do imóvel, quanto ao da obra toda ficaria defasado. E outras palavras, tornaria a obra inviável, pois esse índice corrige os custos com materiais, mão-de-obra e tudo o que envolve uma construção.
É importante saber também que o INCC é variável, por ser um índice de correção de inflação, quero dizer, a inflação dos custos de construção e pode atingir valores abaixo ou acima de 1%. Felizmente, a situação econômica atual não tem levado a altos registros do índice.
O Financiamento
Agora que você já entendeu como funciona o período de obras, quando compra um imóvel na planta, vamos falar sobre o Financiamento, que é parte restante do valor total de compra do imóvel. É preciso que, tanto o corretor de imóveis, quanto o vendedor deixem claro quando e como o cliente vai pagar o financiamento.
Se a parte financiada do imóvel pode ser entendida como um empréstimo que a instituição financeira faz ao cliente, entendemos que esse valor é repassado ao vendedor, seja ele ou ela construtor e/ou incorporador, então o cliente assume um compromisso com a referida instituição.
Via de regra, o financiamento bancário só ocorre após a entrega das chaves, quando as parcelas de obra estão totalmente quitadas, portanto, as parcelas de financiamento (prestações) passam a ser o único compromisso do cliente.
As prestações de financiamento são corrigidas por diversos índices, sendo o mais tradicional, a TR (Taxa Referencial). Segundo o site InfoMoney, essa taxa foi criada na década de 1990 e ainda é utilizada como referência para alguns investimentos e financiamentos.
"... A intenção era que ela servisse de parâmetro para os juros praticados no Brasil naquela época, marcada pelo descontrole inflacionário que precedeu o Plano Real (e depois, a estabilização econômica). Era um papel semelhante ao que a taxa Selic exerce atualmente. Atualmente, ela serve como um indicador para a atualização monetária de algumas aplicações financeiras e operações de crédito. Significa que ela é utilizada para corrigir os valores ao longo do tempo – assim como, em alguns casos, se toma como parâmetro um índice de inflação, por exemplo." (InfoMoney, 2023).
As taxas de juros praticadas pelas instituições financeiras ao proceder com um Financiamento Imobiliário são variáveis e livres, por isso, cada banco tem suas próprias taxas que podem ir de 4,5% a 12%, por exemplo. O conselho aqui é que antes de financiar um imóvel, o comprador pesquise o máximo de instituições e suas propostas, embora o Programa Minha Casa Minha Vida tenda a apresentar taxas mais baixas, por ser um Programa Social financiado pelo Governo Federal, por meio da Caixa Econômica.
No modelo apresentado acima, o financiamento daquela família apresentaria as seguintes condições:
Taxas a Vista
Seguro à vista: R$ 41,77
Componentes da prestação
Amortização + Juros: R$ 1.427,88
Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel): R$ 20,86
Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente): R$ 20,91
Total Seguros: R$ 41,77
Taxa de administração: R$ 25,00
Total: R$ 1.494,65
Conclusão: assumindo o Financiamento calculado pela Tabela PRICE (adaptada) corrigida pela TR e taxa de juros efetiva de 7,40% (ao ano), com custo efetivo total de 8,73% (ao ano) o prazo de 360 meses, a primeira parcela do Financiamento ficará em R$ 1.494,63 e a última, sendo decrescente de R$ 1.453,12. Somente esses valores são pagos "morando", ou seja, após a entrega das chaves e o imóvel devidamente entregue.
Perceba que há várias tabelas e diferentes taxas de juro aplicadas para o financiamento imobiliário, além de diferentes modalidades. Isso ocorre, porque não há uma regra que estabeleça os parâmetros para unificação dessas variáveis, ficando a cargo de casa instituição definir qual o melhor procedimento a utilizar.
Juros de Obra, Juros de Evolução de Obra ou Taxa de Evolução de Obra?
O nome é indiferente, todos significam a mesma coisa: "...percentuais aplicados sobre os empréstimos que as instituições financeiras cedem às construtoras para a construção de empreendimentos." (Direcional, 2023).
Essas taxas são reajustadas ao longo da obra, à medida que evolui, pois quanto mais avança para o final da construção, maior será a quantidade de dinheiro que o banco disponibilizará a construtora. Assim, maior se torna o risco.
Isso mesmo, quando a Construtora e/ou Incorporadora contrata um financiamento para uma obra, especialmente com o Crédito Associativo, ela repassa ao cliente os juros cobrados pelo banco. Em outras palavras, no Minha Casa Minha Vida, por exemplo, O Governo Federal contrata a Caixa Econômica (CEF) para financiar uma obra. Por sua vez, a CEF contrata uma construtora para erguer o empreendimento.
A parte interessante do processo é que a CEF não libera todo o dinheiro necessário para a conclusão da obra em uma única vez. A CEF o faz por partes e cobra juros da construtora e/ou incorporadora, corrigidos a cada período. Daí o nome Taxa de Obra ou Taxa de Evolução de Obra.
O ponto positivo disso é que o construtor não recebe o valor total em dinheiro para "tocar" a obra, mas o recebe à medida que a obra avança. Isso permite a CEF fiscalizar a obra e o seu andamento, sendo uma garantia a mais de que o imóvel será entregue. Veja que isso não garante a entrega da obra na data estipulada, mas garante sua entrega.
No Crédito Associativo, o comprador assina o Financiamento ainda durante o período da obra, passando o imóvel a pertencer a CEF, embora somente pague as prestações do Financiamento após a entrega das chaves e a quitação total da Entrada.
É exatamente por isso que alguns corretores de imóveis costumam afirmar que em caso de insuficiência da construtora, como falência, descumprimento de contrato, o banco responsável pela contratação tem o poder de eleger uma nova empresa para assumir a obra e finalizá-la, sem a necessidade de alterações no projeto original.
"...os custos envolvidos em todo o processo são altos e a taxa de evolução se torna uma forma de remuneração para a instituição financeira que realiza os empréstimos. Assim, esses juros são capazes de gerar algumas garantias, como a minimização de atrasos nas construções e entregas dos imóveis..." (Direcional, 2023).
Quando o comprador adquire um imóvel, isto é, assina um contrato de financiamento de um empreendimento que será construído, ele ou ela adquire pequenas frações do terreno onde haverá a construção. Os juros de obra incidem sobre essas frações. À medida que o empreendimento é construído, os valores aumentam. Um empréstimo liberado de forma gradativa para a construtora, referente ao montante financiado pelo comprador do imóvel. Por isso, a construtora repassa os juros cobrados em cima desses valores ao financiado ao comprador. Como não existe ainda uma lei que afirme ser justo ou não esse repasse, as construtoras o fazem de maneira praticamente unânime e de diferentes maneiras.
Os juros de obra começam a ser cobrados mensalmente a partir da assinatura do contrato de financiamento de um imóvel na planta, mas devem encerrar-se após o registro do Habite-se na matrícula do imóvel, ou seja, em até 30 a 45 dias depois da entrega das chaves.
Tenha em mente que existe jurisprudência determinando a interrupção da cobrança dos juros de obra em caso de atraso na entrega do imóvel e essa taxa não pode ser cobrada após o habite-se, ou seja, obra entregue... habite-se e matrícula realizada... resumo: o comprador somente pagará as prestações de financiamento ao banco.
Importante também saber que os valores pagos como Taxa de Evolução de Obra não amortizam as parcelas do financiamento e portanto, não são descontadas futuramente.
Por fim, a Taxa de Obra é cobrada das construtoras, pelas instituições financeiras e é repassada ao cliente final e, para ter validade, deve constar em contrato quando da assinatura do financiamento e necessariamente informada pelo corretor de imóveis, o vendedor, o construtor e o banco. Entretanto, como já foi dito, por não haver medida contrária a esta cobrança, ela se torna obrigatória e influencia significativamente em como você paga o período de obra.
Lembra do modelo utilizado no início desse texto?
Voltando ao exemplo, vemos abaixo a tabela da fase de obra para o empreendimento a ser entregue em 24 meses. Ficaria assim, da primeira a 24ª parcela.
Fase de Obra
Prestação Nº | Prestação R$ | Prestação Nº | Prestação R$ |
1 | 45,91 | 13 | 650,78 |
2 | 96,31 | 14 | 701,19 |
3 | 146,72 | 15 | 751,59 |
4 | 197,12 | 16 | 802,00 |
5 | 247,53 | 17 | 852,41 |
6 | 297,94 | 18 | 902,81 |
7 | 348,34 | 19 | 953,22 |
8 | 398,75 | 20 | 1.003,63 |
9 | 449,16 | 21 | 1.054,03 |
10 | 499,56 | 22 | 1.104,44 |
11 | 549,97 | 23 | 1.154,84 |
12 | 600,37 | 24 | 1.205,25 |
No exemplo acima, estamos admitindo que o comprador adquire o imóvel e assina o financiamento ainda no início da obra. Perceba que a Taxa de evolução de obra aumenta à medida que obra chega próxima do final e não esqueça que, além dessa prestação, durante a obra ainda há parcelas mensais corrigidas, anuais ou semestrais e a parcela de chaves.
Exemplo:
1º mês após o ATO: Mensal corrigida (INCC = 1%) + TEV = R$ 202,00 + R$ 45,91 = R$ 247,91.
Se ainda tiver dúvidas, fique à vontade para me chamar no Whatsapp.
Fontes:
BRICKII: < https://stage.brickii.com.br/o-que-e-a-parcela-de-peridiocidade-no-fluxo-de-pagamento-do-imovel-na-planta/#:~:text=A%20parcela%20de%20periodicidade%20ou,prazo%20m%C3%ADnimo%20de%2036%20meses.> pesquisado em 12/06/2023 às 14h04.
Direcional: < https://direcional.com.br/blog/financas/juros-de-obra/#:~:text=Os%20juros%20de%20obra%20s%C3%A3o%20percentuais%20aplicados%20sobre%20os%20empr%C3%A9stimos,conforme%20as%20obras%20v%C3%A3o%20evoluindo.> pesquisado em 12/06/2023 às 14h04.
Estadão Imóveis: <https://imoveis.estadao.com.br/compra/o-que-e-incc-e-como-ele-interfere-na-parcela-do-seu-imovel/> pesquisado em 12/06/2023 às 15h17.
InfoMoney: < https://www.infomoney.com.br/guias/taxa-referencial-tr/> pesquisado em 12/06/2023 às 16h10.
TJDFT: < https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/direito-ao-arrependimento-de-compra#:~:text=Art.,Par%C3%A1grafo%20%C3%BAnico.> pesquisado em 12/06/2023 às 14h04.
Comentários
Postar um comentário