Como comprar um imóvel na Planta pelo Minha Casa Minha Vida

O MCMV (Minha Casa Minha Vida) é o programa do Governo Federal criado em março de 2009, ainda no Governo do Presidente Luiz Inácio Lula da Silva. O objetivo do programa é atender as famílias que buscam seu primeiro imóvel, baseia-se em regras simples e benefícios exclusivos para quem adquiri um imóvel na planta.

Com a retomada do MCMV agora em 2023 (lembremo-nos que o programa foi chamado Casa Verde e Amarela durante o Governo do ex-presidente Jair Bolsonaro) vieram novidades, como o aumento no valor máximo de financiamento dos imóveis pela Caixa Econômica Federal.

Ainda, entre as vantagens do Programa estão a possibilidade de isenção de impostos e taxas referentes à compra, como o ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis) e valores referentes à Escritura, uma vez que o programa é de interesse social, subsídio do Governo Federal liberado pela Caixa Econômica Federal, garantia de financiamento sem surpresas, entrega do imóvel, etc.

Mas, falando sobre a elegibilidade, estar apto ao Minha Casa Minha Vida exige passar por algumas aprovações em alguns critérios, como a análise da renda, comprovação de endereço, análise de crédito, entre outras.

Comprar um imóvel no Brasil sempre foi muito difícil e complicado, pois o sistema tradicional não permitia acesso às famílias que apresentavam baixos ganhos, ou seja baixa renda. O MCMV, por outro lado, cria condições para o acesso a moradia, mas diante de alguns importantes critérios, os quais visam proteger todo o sistema e garantir a entrega dos imóveis àqueles que o adquirem ainda na planta, ou seja, em fase de lançamento e construção.

Antes de tudo, é importante ter em mente que ao comprar um imóvel, é possível pagar o seu valor total à vista, ou o mais comum, financiar a compra desse imóvel (o processo mais utilizado em praticamente todo o mundo).

Tradicionalmente, antes do MCMV, as instituições financeiras financiavam os imóveis exigindo um valor de Entrada entre 20% a 30% (ou mais), em geral pago à construtora responsável pelo projeto e assumiam o risco de emprestar o valor restante ao comprador, isto é, financiavam parte do valor (60% a 80%). Então, quando financiamos um imóvel estamos tomando dinheiro emprestado das instituições financeiras (bancos, por exemplo). Assim, basicamente, comprar um imóvel não à vista, mas sim, financiado exige duas etapas: o valor de entrada pago à construtora e o financiamento em si, junto ao banco, no caso do MCMV, a Caixa Econômica Federal que pode financiar até 100% desse valor.

Logo, o Valor total do imóvel = Entrada + Financiamento, entretanto, para se saber qual o valor a se dar de entrada exige-se antes conhecer o total do financiamento possível, mas isso somente se consegue ao analisar, tanto a renda familiar de quem se propõe a comprar, quanto o seu histórico financeiro, assim sendo, uma instituição financeira somente emprestadará o dinheiro ao comprador se tiver a certeza de que sua saúde financeira está em ordem e ainda, na outra ponta dirá o quanto poderá emprestar.

Requisitos básicos para o Minha Casa Minha Vida

- Primeiro imóvel: o adquirente, ou seja, o comprador não pode ter qualquer imóvel registrado em seu nome;

- Imóvel exclusivamente para moradia: por se tratar de um programa social, exige-se que o imóvel em questão seja utilizado como moradia da família, excluindo assim os imóveis comerciais ou para uso comercial;

- Para aprovação do financiamento, é preciso manter-se a saúde financeira, por isso é preciso (no jargão popular) manter o nome limpo. Nesse caso, um consultor financeiro ou imobiliário especializado pode orientar o comprador nesse processo;

- Para se utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é necessário ter-se trabalhado pelo menos três anos como CLT (Carteira Assinada) – isso pois, é necessário que se comprove o recolhimento do FGTS nesses três anos trabalhados, seja em sequência ou não;

- Qualquer pessoa ou família que se enquadre no programa pode comprar o imóvel pelo MCMV, desde que comprove a renda (seu ganhos ou rendimentos) e cumpra os requisitos exigidos.

Requisitos básicos para o MCMV

Para se comprar um imóvel financiado é necessário antes saber se há possibilidade de financiar um imóvel, o quanto pode se conseguir de financiamento e entender as suas condições financeiras, pois você provavelmente pagará o financiamento em parcelas por pelo menos 20 a 35 anos. Então, vamos entender um pouco mais como funciona o MCMV.

A fim de beneficiar as famílias de maneira maias justa, o Governo Federal estipulou três faixas de renda, as quais são beneficiadas com juros mais baixos e subsídio, de acordo com a necessidade de cada região e projeto em execução.

Faixa 1

Destinada as famílias com renda de até R$ 2.640 mensais, subsídio de até R$ 55 mil (com dependente comprovado) e taxas de juros em torno de 4,5% ao ano.

Faixa 2

Famílias com renda de R$ 2.640,01 a R$ 4.400 mensais, subsídio de até R$ 17 mil (com dependente comprovado) e taxas de juros em torno de 5,5% a 6,5% ao ano.

Faixa 3

Famílias com renda de R$ 4.400,01 a R$ 8.000 mensais, sem direito a subsídio, mas com taxas de juros em torno de 7,66% ao ano.

Para todos os efeitos, as taxas de juros costumam ser menores que aquelas praticadas no mercado imobiliário tradicional e chegam a 12% ao ano. Logo, ainda assim, o MCMV se torna uma boa opção para quem precisa e deseja adquirir seu primeiro imóvel. E mais, taxas de juros menores significam parcelas menores de financiamento e prazos maiores. Isto quer dizer que o comprador consegue um valor maior de financiamento pelo programa.

Os passos mais importantes a seguir

O comprador pode acessar o site da Caixa Econômica Federal, Prefeitura da sua região ou ainda, acessar o site do Governo Federal e proceder com o Cadastro para o programa e seleção junto à prefeitura do seu município, órgão responsável pelo programa ou instituição financeira participante. Esteja com os documentos em mãos, a fim de agilizar o processo.

Feito o cadastro, é feita a seleção das famílias dentro dos critérios estabelecidos pelo programa: como anteriormente dito: a renda, a composição familiar e outras informações coerentes com as necessidades de cada região e projeto.

Ao ser selecionado, o comprador é informado sobre a disponibilidade de imóveis dentro do programa: imóvel que se enquadre nas opções oferecidas (unidade construída pelo programa ou um imóvel do mercado imobiliário).

Sobre a documentação e aprovação do financiamento: serão solicitados os documentos, conforme constam para cada instituição e projeto, providenciada pelo comprador, tais como comprovantes de renda, documentos pessoais e outros documentos.

A análise de crédito e aprovação define o tempo e valor do financiamento, portanto verifica-se a capacidade de pagamento do comprador e sua saúde financeira.

Pagamento e ocupação do imóvel: aprovado o financiamento, após assinatura do contrato, dá-se início as prestações mensais do financiamento, conforme as condições e prazos estabelecidos. Grosso modo, a Escritura fica atrelada ao banco ou instituição financeira até a quitação do financiamento, quando é transferida ao comprador.

Tratando direto com a Construtora

É um processo menos trabalhoso, pois a construtora assume a responsabilidade sobre o recolhimento da documentação necessária e envio à instituição financeira responsável pelo empréstimo, assim, após a resposta e aprovação ou não a construtora dá início à negociação com o cliente, assumindo o possível valor de entrada e alinhando banco e cliente para assinatura do financiamento.

A entrada será definida após análise de crédito, a qual define o financiamento máximo e o tempo para pagamento, assim como as parcelas possíveis, as quais não podem ser maiores que 30% dos ganhos do comprador.

Para tanto, é imprescindível que a renda não esteja comprometida com outros empréstimos ou financiamentos, não haja apontamento em órgãos de análise de crédito e haja boa saúde financeira, etc.

Conhecendo-se o seu poder de financiamento, ou seja, o quanto o banco pode te emprestar, você terá as opões de imóveis os quais "cabem" no seu orçamento a vantagem de comprar na planta é poder dividir a Entrada por um prazo maior, pois o financiamento somente começará a existir após a entrega das chaves.

Como funciona o MCMV quanto ao financiamento?

Em muitos casos, quando o cliente fecha o negócio com a construtora e acerta o valor de entrada parcelado, dentro de 30 dias aproximadamente, é assinado o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal. Isso significa que o financiamento está garantido, independentemente de mudanças nas condições econômico-financeiras do país. Sem sustos com parcelas de aporte antes do financiamento.

As parcelas de financiamento somente começam a ser cobradas pela instituição financeira, após o pagamento da parcela final (da obra) – também chamada parcela de chaves e emissão do Habite-se. A escritura ainda não existe, mas o banco emitirá um documento com poder de escritura que se tornará a Escritura em nome do comprador após a quitação total do financiamento.

E ainda, como a obra pertence ao Governo Federal e não a construtora, esta é apenas a contratada com responsabilidade de executar o projeto, podendo ser substituída a qualquer momento se a Caixa Econômica julgar necessário, a fim de garantir a entrega do imóvel.

Quer saber mais, entre em contato com o Consultor Financeiro e auxiliarei você a entender melhor o processo de compra do seu imóvel, com segurança e tranquilidade.