INCC x Juros de obra

Enquanto o INCC engloba todos os valores devidos até a entrega das chaves, uma correção dos valores referentes aos insumos utilizados na obra e não uma taxa de juros, os juros de obra, também chamados de Curva de Obra ou Taxa de Evolução de Obras é um valor cobrado das construtoras pelos bancos.

A Taxa de Evolução de Obras refere-se ao empréstimo feito pelas construtoras junto aos bancos para que o empreendimento seja financiado e incide apenas no período que vai da assinatura do contrato de financiamento e a realização individualização das matrículas, ou seja, quando da entrega das chaves.

Mesmo não concordando, o fato é que construtora repassa esse valor diretamente ao cliente, tendo por base o valor de suas parcelas até o final das obras. Ou seja, o comprador do imóvel na planta financia parte da obra juntamente com a construtora.

Exemplo hipotético

Essa é uma outra maneira de visualizarmos a Taxa de Evolução de Obras, pois dessa maneira, vemos pelo lado da construtora, com base no valor repassado a ela pelo banco.

Tenha em mente que no Crédito Associativo pelo Programa Minha Casa Minha Vida, a Caixa Econômica somente repassa à construtora parte do valor solicitado como empréstimo, a fim de financiar a obra, porém, somente se a obra avança, ou seja, prove-se mediante fiscalização uma Evolução da Obra.

Continuando, supondo que a construtora precisa de R$ 20.000 para construir determinada área de lazer no empreendimento, admitindo que a obra esteja em dia, sem atrasos e as outras áreas e pavimentos estejam sendo devidamente construídos, o banco libera o valor solicitado a construtora.

Por outro lado, se o INCC registrar 0,5% ao mês nesse período e a parcela do cliente, durante o obra é de R$ 400, então a taxa incidirá sobre o valor repassado à construtora pelo banco. Se este valor é de R$ 20.000, então 0,5% sobre o repasse é igual a R$ 100 aproximadamente. Por isso, sua segunda parcela será de R$ 502,00 ficando dentro do máximo comprometimento da renda do cliente.

Veja o exemplo de um cliente pagando a fase de obra

Ato: R$ 10.000

12 parcelas de: R$ 400*

1 anual de: R$ 10.000

Única (chaves): R$ 20.000

Cálculo da parcela nesse momento: (400,00 + INCC) + (20.000 x INCC) = R$ 502,00.

A parcela do período contratado, referente a determinado mês, supondo que fosse o 1º mês após o ato, ficaria em R$ 502,00.

Aconselho que o cliente comprador tenha um bom ato e procure acordar as parcelas menores possíveis, de modo que um alto avanço relativo das obras não se converta em um aumento significativo das parcelas. Segundo o site Estadão Imóveis, essa taxa (Taxa de Evolução de Obras) pode chegar a 2% sobre o valor da casa ou apartamento.

É legal e prevê a lei que a construtora a informe ao cliente (comprador) e a apresente em detalhes presentes em uma cláusula contratual. Além disso, ela ajuda a custear a obra amortizando o saldo final do valor do imóvel. No entanto, se a obra não for entregue a tempo, ou seja na data prevista em contrato, o comprador tem o direito de exigir da construtora a suspensão do pagamento dessa taxa, enquanto a obra estiver atrasada.

Caso a construtora não suspenda a cobrança da taxa, por atraso na obra, o comprador terá até três anos após o final do pagamento das obras (Entrada) para fazer uma reclamação em juízo, correndo o risco da construtora devolver em dobro os valores pagos em uma única parcela e em até 15 dias depois da decisão judicial, em caso de entendimento como uma cobrança indevida.

Lembre-se: após o encerramento das obras, a taxa em questão deixa de existir, ficando o comprador responsável apenas pelas parcelas do financiamento, conforme acordadas com o banco.

"Uma decisão da justiça paulista proferida recentemente impede a Caixa de fazer a cobrança da taxa de evolução de obra após a data prevista para entrega das unidades habitacionais, mesmo que ocorram atrasos". (Estadão Imóveis, 2019).

O Minha Casa Minha Vida (Casa Verde e Amarela) tem a Caixa Econômica como responsável pela gestão do programa e, é o agente fiscalizador da obra, portanto deve seguir o mesmo procedimento jurídico dos outros bancos, com a responsabilidade adicionada de garantir a entrega da obra, conforme Memorial Descritivo, Plantas e outros documentos que comprovem a existência do empreendimento a ser construído e entregue na data prevista.

Fontes pesquisadas:

https://catagua.com.br/

https://imoveis.estadao.com.br/compra/o-que-e-a-taxa-de-evolucao-de-obra/#:~:text=Esta%20taxa%20de%20evolu%C3%A7%C3%A3o%20de,em%20uma%20cl%C3%A1usula%20do%20contrato.

https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/241523113/entenda-o-que-e-taxa-de-evolucao-da-obra-e-por-que-e-ilegal