Cuidados ao comprar imóvel de terceiros

Saiba que, comprar imóveis de terceiros (prontos) pode ser um problema para você e sua família.

O correto em anúncios de imóveis é constar a informação de que o imóvel pode ou não ser financiado, pois se você pretende dar uma entrada e não tiver o valor total para financiar o mesmo, o banco irá barrar seu financiamento e você vai perder dinheiro na negociação.

Comprar de terceiros pode ser um bom negócio à primeira vista, pois você pode encontrar boas pechinchas anunciadas na internet, mas CUIDADO, você pode estar entrando em uma negociação RUIM.

Portanto, existem situações em o imóvel não pode ser financiado ou os proprietários não aceitam financiamento como parte do pagamento e você sabe por que isso acontece?

Primeiro, aceitar ou não um financiamento como parte do pagamento cabe ao vendedor (proprietário do imóvel) e isso pode ter relação com diversas razões:

- falta de documentação; - problemas com o imóvel; - problemas documentais com o vendedor. Exemplos mais comuns

Falta de escritura

Alguns imóveis não possuem escritura, ou seja o documento que prova quem é o dono do imóvel e que deve ser lavrada em cartório. Se não há escritura, não sabemos quem é o dono. No jargão do mercado imobiliário só é dono quem registra. Escritura parcial

O proprietário tem o imóvel, mas a escritura é apenas do terreno, logo, seria praticamente impossível financiar esse imóvel.

Escritura não registrada

A escritura deve ser registrada!

Mas, é possível fazer a escritura, mas não registrá-la.

Existe uma documentação (parcial) que impede um imóvel de ser financiado, nesse caso, você precisará recorrer ao cartório se quiser saber quem é o primeiro dono ou o último e proceder conforme a lei para colocar em ordem as condições de registro do imóvel antes de ir ao banco para abrir o financiamento, ou seja, perda de tempo e mais "dor de cabeça". Falta de averbação Com a escritura e registro, precisamos saber se foram feitas construções no imóvel, melhorias, alterações na planta, etc. e verificar se essas foram averbadas. Nesse caso, incluídas no registro do imóvel em cartório. O caso mais comum são de pessoas que compram um terreno e depois constroem uma casa nele, fazem a escritura e o registro do terreno, mas não da casa, ou seja, construíram após registrar o terreno e não fazem a averbação, isto é, a casa não está registrada. O terreno tem documentação, mas a casa não. Grosso modo, a casa não existe em termos de documentos.

Condições do imóvel Nem todos os imóveis podem ser financiados. Financiamento habitacional é um empréstimo de longo prazo, podendo chegar a 35 anos, logo o imóvel é a garantia do financiamento. Mas, e se esse imóvel tiver em condições tão ruins agora, como estará daqui 35 anos? Os bancos tem seus critérios para liberar um financiamento e podem impor limitação para financiar alguns imóveis se eles não oferecem as condições de garantia para um empréstimo de longo prazo. Demora para receber O processo é mais demorado, pois há aprovação de crédito, análise de documentação e outras burocracias impostas pelos bancos.

Você sabia que depois de assinado o contrato de financiamento com o banco, o vendedor não recebe dinheiro na hora? No caso da Caixa, a mais rápida pra isso, o prazo é de 30 dias depois, ou seja, dentro do prazo para o registro da escritura. E se considerarmos o prazo desde o momento da venda até o momento em que se recebe efetivamente o dinheiro, esse prazo pode ser ainda maior, muitas vezes, um problema para alguns vendedores que podem não estarem dispostos a esperar tanto tempo para fechar efetivamente o negócio. Problemas com o vendedor Em um financiamento, os bancos analisam documentações do vendedor ou proprietário, comprador e do próprio imóvel. No processo de financiamento são feitas diversas análises: - análise de crédito do comprador; - análise documental e estrutural do imóvel; - análise documental do vendedor. Então, se o vendedor tiver alguma pendência financeira ou jurídica envolvendo questões financeiras, isso pode ser um problema na hora do financiamento. E o mesmo vale para o imóvel e o comprador. Imagine se a justiça determinou a penhora do imóvel como garantia para o pagamento de dívidas do proprietário, um caso clássico, as dívidas trabalhistas e você não foi informado disso. Adeus sonho da casa própria e mais dinheiro perdido! E ainda mais, leve em conta que o proprietário envolve também o seu cônjuge (se tiver) e família que podem estar pleiteando esse imóvel. Questões que podem ser resolvidas, mas que demandam tempo e dinheiro e que devem ser informadas antes de se fechar negócio, pois na hora de financiar seu imóvel, o banco analisará friamente cada informação.

Minha casa Minha Vida (imóveis na planta) Criado na primeira administração do então Presidente Lula, foi uma forma de ajudar famílias de baixa renda a adquirir seu primeiro imóvel, desde que na planta. Nesse caso, o programa atende alguns requisitos: - nome limpo (o que muitas vezes não é difícil de se "arrumar"); - primeiro imóvel, portanto, se o comprador não tiver outros imóveis em seu nome, na região onde pretende adquirir o novo imóvel; - utilização do FGTS livre, desde que não utilizado para outros fins e recolhido por pelo menos três anos; - subsídio para renda familiar de até R$ 4.400 (no caso da cidade de São Paulo); - idoneidade das construtoras, as quais possuem CNPJ e em geral possuem o imóvel como patrimônio de afetação, a fim de garantir a entrega do imóvel e que podem ser verificadas e documentadas na CEF (Caixa Econômica Federal); - facilidades no financiamento; - existência comprovada por meios de plantas e documentos comprobatórios do terreno e empreendimento; - entrega do imóvel, mesmo que atrase; - em geral, as construtoras absorvem impostos como o ITBI, que representa 5% do valor total, do imóvel, taxas de escritura, taxas de avaliação do imóvel que pode chegar a R$4.000 e você não paga por isso; - você pode comprar imóvel na planta e ter maior tempo para pagar a entrada, ou seja, o período de obras; - financiamento garantido; - Garantia legal de 5 anos após a entrega e conclusão das obras além de outras vantagens. "...segundo o art. 618 do Código Civil, a construtora responde pela solidez e segurança da obra por 5 anos após a sua entrega. Desse modo, o proprietário ou síndico deve solicitar as correções no imóvel novo dentro do prazo legal." (Jusbrasil em 27/03/2023). Imóvel pronto x planta (uma consideração importante) Seja usado (de terceiros) ou de construtora (estoque) , leve em consideração que o que é pronto é pronto, portanto, não há período de obras, você não vai pagar por taxa de evolução de obras e não vai esperar para ser entregue, tão pouco vai se preocupar com atrasos na obra.

Na outra via, saiba que não há espaço para diluir a entrada, os bancos podem financiar de 70% a 90% do valor do imóvel, alguns casos podem variar e chegar até 95% (vale pesquisar a fundo junto aos bancos) e o restante é por sua conta. Geralmente a entrada é composta de um Ato, e mais duas parcelas, uma para 30 dias depois do ato e outra, 60 dias após o ato. Despois disso, Financiamento. Mas, se o imóvel está pronto, o mais comum é que a entrada seja paga em "cash", isto é, à vista e na assinatura do contrato. Em outras palavras, você paga tudo de uma vez antes de financiar o restante.

Conta Simples (exemplo hipotético) Valor do imóvel: R$ 400.000 Financiamento: R$ 280.000 (70%) Entrada: R$ 120.000 (30%) à vista ou parcelado em Ato, 30/60 dias do ato. Paga os R$ 120.000 à vista é bom negócio para quem tem uma boa reserva, pois evita os juros e correções, mas não para quem precisa diluir essa entrada como o que ocorre na planta, onde você tem 12, 24, ou até 36 meses para pagar a entrada. Faça suas contas com atenção e avalie todas as oportunidades! Estou aqui para mais informações.

Fontes:

Casa Dicas: https://www.casadicas.com.br/financiamento/por-que-um-imovel-nao-pode-ser-financiado-o-que-impede.html pesquisado em 27/03/2023. Jusbrasil: < https://guilhermefeldmann7.jusbrasil.com.br/artigos/1678661508/garantia-de-5-anos-em-imoveis-entenda-esta-lei-e-a-implicacao-para-a-sua-empresa#:~:text=618%20do%20C%C3%B3digo%20Civil%2C%20a,dias%20para%20declarar%20danos%20aparentes> pesquisado em 27/03/2023.