Financiamento Imobiliário (desvendando mistérios)

Grosso modo, quando financiamos um imóvel estamos "trabalhando" com dinheiro alheio, ou seja, o dinheiro dos bancos. É uma forma, digamos, de "empréstimo" que o banco faz ao cliente, a fim de que ele (ou ela) possa comprar seu imóvel mediante o pagamento mensal (parcelas) corrigido e acrescido de juros.

No Brasil, os bancos costumam financiar até 80% do valor total do imóvel para o cliente e os prazos podem variar, assim como as taxas de juros. Dependendo do contrato estabelecido entre as partes, esse prazo para pagamento (do valor financiado) pode chegar a 420 meses (35 anos). Além disso, os bancos utilizam-se de uma das duas tabelas mais comuns para o cálculo do financiamento: SAC e PRICE (farei um post específico sobre essas tabelas) embora existam outras tabelas e procedimentos utilizados.

Ao financiar um imóvel, o banco paga a construtora, incorporadora ou dono do imóvel uma parte do valor total desse imóvel, por exemplo: 70%, 80% ou 90%, ficando a cargo do cliente pagar os 10%, 20% ou 30% restantes a construtora incorporadora ou dono do imóvel. Esse é o valor de Entrada (uma espécie de aporte). A outra parte é o Financiamento propriamente dito, que se inicia após a entrega das chaves, quando se dá a liberação do Habite-se e a Escritura do imóvel.

A vantagem do imóvel adquirido na planta é a possibilidade do cliente parcelar o valor da entrada em até 36 meses (ou mais, se houver essa possibilidade) – pois esse valor é diluído (dividido) durante o tempo em que a construção do empreendimento acontece. Isso facilita a compra do bem, já que o cliente pode dividir a entrada em um ato à vista, parcelas mensais, parcelas anuais ou semestrais e a parcela de entrega das chaves. Já a desvantagem é o tempo de espera e as incertezas que temos entre o período de obras (Entrada) e o Financiamento propriamente dito (quando, em tese, morando no imóvel) ou a possibilidade de insuficiência da construtora para finalizar o projeto e entrega-lo como acordado, além de atrasos e outras possibilidades.

Por esses motivos, é importante, antes de fechar negócio, analisar e buscar o máximo de informações sobre a saúde da construtora e dos envolvidos no projeto, bem como a integridade da obra, documentação, contratos, segurança, etc.

Resumindo, o valor total de um imóvel é a soma da Entrada + o Financiamento, visto que até o momento, não há lei que permita ou exija dos bancos financiarem 100% do valor dos imóveis.

Por outro lado, ao comprar um imóvel pronto, o cliente também pode financiar o mesmo, desde que o bem seja aceito pelo banco a financiador. Geralmente, os juros são mais altos para quem financia imóveis prontos, sejam, eles estoques das construtoras (recém construídos) ou antigos (construídos há muito tempo).

A vantagem aqui é ter ciência de que o imóvel é "palpável", pois já está construído e pronto para morar. Mas, existem riscos a serem observados antes de fechar negócio. É necessário conferir a documentação, a existência e veracidade desses documentos, Escritura, ITBI, Averbações do terreno e do imóvel, IPTU, contas de água e energia, ter o conhecimento de que o imóvel não participa em algum litígio judicial ou não seja objeto de garantias jurídicas, leilão, penhora, etc.

Importante observar que ao comprar um imóvel pronto, o comprador que financiar o bem, em geral paga a Entrada total à vista, embora exista a possibilidade de negociar esse valor em até 3 parcelas (Ato, 30 dias e 60 dias) uma vez que o prazo máximo para assumir o financiamento se dá dentro de 90 dias, desde a compra até a Escritura, confirmação de pagamento e emissão do ITBI entre outros procedimentos.

Em linguagem simples: Entrada e Financiamento

Antes de mais nada, vou falar das duas maneiras de financiar um imóvel no Brasil. A tradicional e o Crédito Associativo.

Antes do Programa Minha Casa Minha Vida, a forma tradicional de Financiamento baseava-se em uma Entrada (à vista em caso de imóvel pronto) ou parcelada (imóveis na planta) e o Financiamento propriamente dito.

Em termos simples, nesse contexto, o cliente comprador somente dá entrada no Financiamento junto ao banco após o habite-se e a escritura lavrada em cartório.

Nos casos de obras em andamento, onde o INCC é utilizado como índice de correção, por exemplo, o valor final do apartamento pode se elevar muito e a Entrada pode se tornar insuficiente para cobrir o Financiamento, visto que é a Renda Bruta que determina o montante a financiar.

É exatamente por isso que, no sistema tradicional, ao dar entrada no financiamento, o comprador acaba arcando com uma parcela extra, a qual não contava antes, quando da compra do imóvel.

Exemplo hipotético

O cliente assina o contrato de compromisso de compra e venda nas seguintes condições:

Renda Bruta Familiar: R$ 7.000 Valor total do imóvel: R$ 280.000 Entrada: R$ 84.000 (30% a ser paga em 24 meses) Financiamento: R$ 196.000 (70% após o Habite-se)

Condições após 2 anos (24 meses) – levando-se em conta apenas o INCC acumulado no período.

Renda Bruta Familiar: R$ 7.000 Valor total do imóvel: R$ 305.989,60 Entrada: R$ 91.796,88 (a ser paga em 24 meses) Financiamento: R$ 214.192,72 (após o Habite-se)

Após a correção de valores, passados 24 meses da assinatura do contrato, o cliente irá dar entrada no financiamento. Entretanto, o valor corrigido do apartamento é maior que o valor nominal à época da compra. Isso gera um valor maior de financiamento, já que todos os valores são corrigidos.

Nesse momento, se a renda bruta familiar não for suficiente para o financiamento, então há duas opções a seguir: aumentar a renda (o que é inviável) ou aumentar a entrada.

Imagine que a renda apresentada comporta ainda apenas um financiamento de R$ 196.000 o cliente arcará com a diferença de R$ 18.192,72 pois não poderá financiar os R$ 214.192,72 (valor corrigido). É aqui que surgiam as parcelas extras, ou um dos motivos pelo surgimento dessas parcelas.

A solução também poderia envolver a utilização do FGTS para aumentar esse "poder de financiamento", no entanto, havia casos em que esse Fundo de Garantia não cobria todo o valor e mesmo assim, o cliente acabava arcando com a parcela extra.

Outro risco é da construtora falir ou abandonar a obra, pois em geral, antes de iniciar o processo, essa construtora contrai um financiamento (empréstimo) à juros junto aos bancos e recebe integralmente esse valor para iniciar o empreendimento.

Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Foi uma solução encontrada para os problemas de Financiamento. Esse programa social visa atender famílias consideradas de baixa renda e que não se enquadram nas condições tradicionais (saiba mais acessando o link da Caixa Econômica: https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/minha-casa-minha-vida/Paginas/default.aspx).

As vantagens do MCMV são basicamente referentes às taxas de juros de financiamento imobiliário, em geral, menores que as do mercado tradicional e o Crédito Associativo, o qual permite ao banco fiscalizar cada etapa da obra.

Basicamente, o Governo Federal, por meio da Caixa Econômica, contrata a construtora que ficará responsável pela obra, entretanto, é a Caixa quem fiscaliza o andamento dessa obra e é de fato, a "dona" do empreendimento, assumindo boa parte dos riscos.

Resumidamente, quando há a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda com a construtora, o cliente já está aprovado para o financiamento, todavia, somente pagará as prestações desse financiamento após o habite-se e a escritura lavrada, ou seja, em tese, já morando, quando já estiver quitado os juros de obra (veja post sobre o assunto) e as parcelas de entrada.

Ainda sobre o financiamento, após a assinatura, o cliente tem até 6 meses (180 dias) para formalizar com a Caixa Econômica, embora alguns tem relatado terem sido chamados com 15, 30 e até 90 dias.

Nesse momento, podemos dizer que o imóvel pertence a Caixa Econômica e não a construtora, isto é, caso a haja qualquer problema durante a execução do projeto, como falência da empresa responsável pelo empreendimento, a Caixa pode literalmente trocar a construtora, mantendo o projeto original.

Outra observação é que a construtora não recebe integralmente o valor solicitado para financiar a obra, mas em partes à medida que o empreendimento avança. Em outras palavras, conforme o andamento da obra e de acordo com as necessidades do empreendimento.

Isso "força" a construtora manter a obra ininterrupta, pois grosso modo, se não constrói, não recebe a parte do valor solicitado e para receber o todo é necessário entregar o empreendimento pronto.

O FGTS pode ser utilizado na compra do bem, já no início da negociação aumentando o "poder de Financiamento" e reduzindo a Entrada total. Em alguns casos, há ainda possibilidade de se receber o Subsídio do Governo Federal, cuja finalidade é complementar o valor de Entrada do comprador.

Exemplo (análise feita com o simulador da Caixa Econômica)

Um comprador possui uma renda bruta comprovada de R$ 5.200 que o possibilite financiar 80% do valor de um imóvel de R$ 228.000 (valor de venda), cuja avalição é de R$ 264.000.

Independentemente do valor de venda do imóvel, o valor de financiamento será calculado sobre o valor de avaliação do bem junto ao banco, também com base na renda e na condição de crédito do comprador, sempre levando em conta fatores relacionados ao momento econômico, as condições financeiras gerais, o posicionamento do mercado, órgãos de proteção ao crédito, condições do imóvel, etc.

Sendo assim, como o valor de avaliação é superior ao de venda do imóvel, a entrada será de R$ 16.800 (R$ 228.000 - R$ 211.200). Independentemente do valor de avaliação, o imóvel pode ser vendido a qualquer preço, observando o cuidado de não ferir as leis e regras de mercado pré-estabelecidas.

A parte do cliente (podemos dizer que é um aporte) no caso de imóvel na planta, ou seja, aquele que ainda está para ser entregue, pode e deve ser pago durante o período de obras, em geral, até 36 meses (dependendo do estágio da obra e do período pós-lançamento).

O Financiamento máximo de R$ 211.200 (parte do banco paga a construtora e que será cobrada do cliente em parcelas mensais corrigidas de juros pelo prazo estabelecido – aqui no caso: 360 meses ou 30 anos pela Tabela PRICE-FGTS, Caixa Econômica).

Boa parte das pessoas costumam perguntar sobre o INCC - Índice de Custo da Construção, pois ele incide sobre as parcelas, anuais, mensais, única, acordadas entre o comprador e a construtora. Esclarecendo, já que falamos dele lá em cima, o INCC é o índice calculado e divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e podemos dizer que é o índice de inflação da construção civil, uma vez que acaba por ser a correção monetária dos materiais e serviços relacionados à construção civil, os quais sofrem reajustes ao longo do tempo. Já a Taxa de Evolução de Obra será melhor explicada em post próprio, mas convém saber que ela também será cobrada durante o período de obra (no Credito Associativo), cessando quando da entrega das chaves (habite-se). Ainda assim, quando do atraso da obra, o consumidor pode ser isentando da TEO (como prefiro chamar) enquanto a obra permanecer em atraso. A TEO pode variar de 10% a 100% do valor total da parcela de financiamento e é tratada com atenção por cada construtora, conforme sua política, por isso é bom ficar atento e exigir do corretor que a explique detalhadamente antes de fechar negócio. Aos olhos do Código de Defesa do Consumidor, se todas as informações sobre o produto, bem ou serviço, constarem em contrato, incluindo eventuais taxas, não há ilegalidade. Além disso, a discussão sobre ser ou não uma taxa abusiva ainda vem sendo discutida e não há lei que a proíba. O fluxo de pagamentos durante a obra

Vejamos o exemplo hipotético completo:

Renda Bruta Familiar: R$ 7.000 Valor total do imóvel: R$ 280.000 Entrada: R$ 68.800 (a ser paga em 32 meses) Financiamento: R$ 211.200 (após o Habite-se)

Período de obra Ato de: R$ 20.000 31 parcelas de: R$ 606,45 2 anuais de: R$ 10.000 Única (chaves) de: R$ 10.000 Financiamento (pós chaves) 1ª parcela (prestação): R$ 1.495,00 Última (360o mês): 1.380,92

Supomos que a obra esteja no início e a primeira parcela é corrigida pelo INCC = 0,14%, como fica a parcela 1 na obra?

Parcela 1 corrigida: R$ 607,30 TEO (10% da prestação 1 – Financiamento): R$ 149,50 Parcela total a ser paga no primeiro mês: R$ 756,80 Já em determinado mês, quando a parcela Anual ocorre, há um aporte maior por parte do cliente. Mês "enésimo" Parcela 1 corrigida (INCC acumulado = 3%): R$ 624,64 TEO (45% da prestação 1 – Financiamento): R$ 672,75 Parcela 1 Anual (INCC acumulado = 3%) R$ 10.300 Parcela total a ser paga no período: R$ 11.597,39 Quanto a parcela de Chaves ou Anual, ela serve de ajuste para "fechar a conta" da entrada e dar um fôlego para o comprador, de modo que ele possa pagar com mais tranquilidade as parcelas durante a obra e sim, ela vai coincidir com a parcela mensal daquele período, conforme consta no exemplo. A parcela de obra + os juros de obra dão o total de R$ 1.297,39, porém ainda há nesse mês a parcela Anual de R$ 10.300. Lembre-se, faça suas contas na ponta do lápis e avalie todas as variáveis antes de tomar a decisão de compra, a fim de não se enrolar e transformar seu sonho em pesadelo. Consulte um especialista antes de comprar seu imóvel. Financiamento imobiliário em detalhes Primeiro, vamos definir o que é renda bruta de uma pessoa ou família, isto é, o montante total recebido mensalmente, o qual envolve, por exemplo: salário, comissões, premiações, rendas com aluguéis, poupanças, juros de investimento, etc. não descontada de benefícios como Vale-transporte, alimentação, refeição e outros. Já a renda mínima para o financiamento é aquela considerada ideal para a compra de um imóvel, de acordo com as regras do mercado financeiro. Essa renda varia de acordo com o valor do imóvel e as condições apresentadas no momento. Aqui se incluem as condições do mercado no momento da negociação de compra, o posicionamento do cliente em relação a outros empréstimos e financiamentos, órgão de proteção ao crédito, instituições financeiras e valor total de entrada que o cliente possui. Como calcular a renda mínima para financiar um imóvel? Ao comprar um imóvel o comprador passa por duas análises: uma para analisar a renda mínima do financiamento e outra para a renda mínima mensal para o pagamento das parcelas do imóvel. Por isso, digo que não é praxe financiar 100% do valor de um imóvel no Brasil, exceto por casos muito raros, então o cliente precisará dispor de 20% a 30% do valor total desse imóvel, por exemplo, para a entrada junto ao banco. Não confundir com o Ato, aquela primeira parcela que é paga para abrir a proposta, em geral de R$ 500 a R$ 1.000 solicitados pelas construtoras. Já a renda mínima mensal é calculada pelos bancos (a parte do financiamento) e o critério utilizado é o de que a parcela não exceda de 20% a 30% dos ganhos mensais de uma pessoa ou família, ou seja, para uma renda igual a R$ 5.000, o comprometimento pode ser no máximo de R$ 1.500 (essa é a prestação máxima que você vai pagar mensalmente durante o período de financiamento). No caso do financiamento, a modalidade de crédito, o banco, a condição econômico-financeira da pessoa e do país, podem afetar diretamente as parcelas e consequentemente o valor total financiado. Como eu sei se tenho a renda mínima para financiar um imóvel? Basta somar todos os seus ganhos mensais: salário, pró-labore, previdência e outras fontes de receitas que você tenha, por exemplo, recebimento de aluguéis. Note que em alguns casos é possível compor, ou seja somar a sua renda com a de outras pessoas, familiares ou cônjuges. Verifique o valor do imóvel e o valor de avaliação do imóvel e aplique o valor de avaliação em um simulador, como o da Caixa Econômica, por exemplo. Abaixo eu deixo o link de acesso: https://www8.caixa.gov.br/siopiinternet-web/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso Financiamento exige Planejamento Tenha em mente que você pagará pelo seu imóvel, sua segurança, por 20, 30, 35 anos, por isso organizar-se financeiramente é muito importante. Antes de comprar seu imóvel elimine as dívidas, reduza-as ou organize-as e mantenha seu nome "limpo", (como diz o jargão comercial), negocie com seus credores, quite as dívidas com taxas de juros mais altas, tenha metas e prazos para pagamento. Procure imóveis, cujas construtoras ofereçam documentação grátis, pois ao passar o apê ou casa para o seu nome, você terá de arcar com diversas taxas, inclusive o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Mantenha uma reserva financeira, pois você terá a Entrada, as Parcelas, as Anuais, Parcela de Chaves e Parcela pós-obra, seguros do financiamento, a emissão dos documentos, sua mudança e outros. Organize suas finanças pessoais e mantenha-se focado em metas, lembre-se que é gratificante ter seu próprio imóvel, mas você terá de "abrir mão" de certos gastos ou no mínimo, reduzi-los. É impossível prever uma emergência que vai desorganizar todo o seu planejamento financeiro, mas é importante se preparar financeiramente com uma boa reserva para não atrasar as parcelas do financiamento. Faça uma reserva de emergência, pois a vida é cheia de imprevistos, logo, evite ser pego de surpresa por imprevistos. Nesse contexto, especialistas em finanças recomendam reservar 6 vezes o valor do seu custo mensal como reserva de emergência.

Ainda tem dúvidas? Entre em contato comigo e vou lhe auxiliar.

Fontes pesquisadas: https://catagua.com.br/ https://imoveis.estadao.com.br/compra/o-que-e-a-taxa-de-evolucao-de-obra/#:~:text=Esta%20taxa%20de%20evolu%C3%A7%C3%A3o%20de,em%20uma%20cl%C3%A1usula%20do%20contrato. https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/241523113/entenda-o-que-e-taxa-de-evolucao-da-obra-e-por-que-e-ilegal